《빅 쇼트 (The Big Short, 2015)》는 2008년 글로벌 금융위기를 ‘미리 예측한’ 몇 명의 이단아들의 실화를 바탕으로 합니다. 이들의 예측 과정은 ‘상식을 거부하고 본질을 파헤친 집요한 관찰자들’의 이야기입니다. 마이클 버리는 먼저 예측하고 ‘돈을 건 사람’입니다. 그의 독특한 사고방식과 결단은 영화의 핵심 줄기이자, 전체 스토리의 출발점이 됩니다.
1. 2년간 저금리! 그 달콤한 함정에 빠뜨리다
- 2024년도에 출시한 "2/28 ARM" 상품 - 2년간 저금리, 28년은 변동금리인 주택담보대출
1) 천재이지만 괴짜 - 마이클 버리
의사 출신의 투자 전문가입니다. 자신만의 분석 방식과 가치관으로 펀드를 운용하는 인물입니다. 그는 어느 날 미국 부동산 시장이 믿고 있는 ‘절대 안정적’이라는 전제에 의문을 가집니다. 은행이 발행한 주택담보대출(MBS)에 들어 있는 대출자 데이터를 전부 입수해 분석해 보니, 놀랍게도 변동금리 주택담보 대출 비중이 비정상적으로 높고, 신용불량자에게 대출이 무차별적으로 실행되고 있으며, 2~3%의 저금리 대출금리가 마감되는 2년 뒤에는(2006), 대출자 대부분이 상환불능 상태에 빠질 구조임을 파악되었습니다.
2) “시장이 망하면 나는 돈을 번다” – 세기의 베팅 (2005년 중반~2006년 초)
그는 MBS가 무너질 것에 베팅하기 위해 은행들에게 CDS(Credit Default Swap) 상품을 요청합니다. 이 상품은 채권이 부도나야 돈을 버는 구조입니다. 당시 CDS 시장은 거의 존재하지 않았기에, 그는 처음으로 이 상품을 만든 사람 중 한명입니다. 투자금 수억 달러를 CDS에 쏟아붓습니다. 은행들은 오히려 비웃으며 기꺼이 판매합니다. “이 바보가 돈 버리러 왔군.”
3) 고통의 시간 – 아무도 믿지 않는다 (2006년 중반~2007년 초)
시장은 버리의 예측과 달리 2006~2007년까지도 상승세를 갑니다. 투자자들은 불안해하고 펀드 해지 요청합니다. 언론도, 금융권도, 심지어 같은 업계 사람들도 그를 조롱합니다. “당신 미쳤어. 부동산 시장은 절대 안 망해.” 버리는 중도 해지를 막기 위해 펀드 출입을 봉쇄하고, 투자자들에게 강제로 계속 베팅하게 합니다.
4) 드디어 붕괴가 시작되다 (2007년 하반기~2008년 초)
CDO 시장의 붕괴는 실제로 2008년 리먼 브라더스 파산 이후에야 본격화되었습니다. 예측보다 1년 반 정도의 시간이 지나서였습니다. “시장 자체는 이미 무너졌지만, 사람들은 무너졌음을 인정하지 않았습니다.” 실제 붕괴는 심리가 무너지는 순간, 즉 ‘거짓의 집’이 들통나는 순간 발생한 것입니다. 그리고 그 순간은 언제나 예상보다 늦게, 갑작스럽게, 폭발적으로 찾아옵니다. 2007년 말부터 ARM 대출자들이 이자를 감당하지 못하고 연체 시작됩니다. MBS 가치 하락 → CDO 연쇄붕괴 → 투자은행 손실 → 시장 공황이 옵니다. 2008년 리먼브라더스 파산과 함께 금융위기 본격화 되고 마이클 버리의 CDS는 대박이 나며 수억 달러 수익을 봅니다.
2. 예측보다 위기가 1년 반 늦게 터진 이유는?
1) CDO의 복잡한 구조로 붕괴가 지연되었다.
CDO 는 여러 주택담보대출(MBS)을 묶어서 다층 구조의 채권으로 만든 상품입니다. 심지어 불량 MBS를 또 묶은 ‘CDO squared’까지 존재했습니다. 복잡하게 포장되어 진짜 위험이 보이지 않았습니다. 이러한 다단계 포장 구조는 위험을 분산시키는 척하면서 실제로는 숨기기만 했고, 서브프라임 대출자들의 연체가 일정 수준 이상 누적되어야 진짜 붕괴가 시작됐습니다.
2) ARM 대출의 리셋 시점을 연장해 주었다.
리파이낸싱 열풍 (재융자 붐)으로 집값이 오르고 있는 동안, 많은 대출자들은 ARM 리셋 전에 대출을 재조정(refinance) 했습니다. 즉, 리셋이 도래하기 전에 새로운 ARM 대출로 갈아탔습니다. 이로 인해 당장의 연체는 지연되었습니다. 일부 금융기관은 채무자의 상환불능을 피하기 위해 이자율 인상 시점을 미루거나, 조정폭을 줄이는 전략을 취했습니다. 단기적으로는 연체율이 안정돼 보였지만, 문제는 근본적으로 해결되지 않았습니다.
3) 신용평가사들의 ‘늑장 반응’과 등급도 계속 유지해 주었다.
서브프라임 모기지가 포함된 MBS/CDO는 대부분 AAA 최고 등급을 받았고, 대출 연체가 증가해도 신용평가사들은 등급을 즉시 낮추지 않았습니다. 투자자들은 등급을 신뢰했기에, “아직은 안전하다”는 착각 속에 거래가 계속되었습니다. 이로 인해 시장 붕괴 시점이 인위적으로 늦춰졌습니다. 이처럼 여러 단계를 거치며 부실 대출의 영향이 시장에 반영되기까지 시간이 걸립니다. 일부 금융기관은 채무자의 상환불능을 피하기 위해 이자율 인상 시점을 미루거나, 조정폭을 줄이는 전략을 취했습니다.
4) 연준(FED)의 저금리 유지와 유동성 공급이 있었다.
2007년까지도 연준은 저금리를 유지했고, 문제가 보이기 시작하자 은행에 단기 자금 공급 등으로 연착륙을 시도했습니다. 시장은 “정부가 개입할 것”이라는 기대심리로 무너질 타이밍을 계속 유예했습니다.
5) 단기적인 구조조정과 손실 인식을 지연했다.
은행은 위험자산을 재포장하거나 일시적 연장을 통해 손실을 미뤘고, 회계 기준 변경 등으로 손실 인식을 늦추었습니다. 버리는 계속해서 손실을 보고 있지만 시장은 아직 ‘표면적으로는’ 괜찮은 척 했던 상황이었습니다.
3. <빅 쇼트>를 보며 <담보 대출> 전에 우리가 알아야 할 사항은?
1) 리셋 시점과 금리 구조를 파악해야 합니다.
금리가 언제부터 바뀌는가? (리셋 시점).
리셋 후 금리는 어떻게 결정되는가?
금리가 최대 얼마까지 오를 수 있는가?
2) 리셋 후 월 상환금 시뮬레이션 해봅니다.
리셋 후 월 납입액이 얼마나 증가할지 시뮬레이션해야 합니다. 초기 금리 대비 리셋 후 금리는 월 납입액이 60~100%까지 증가할 수 있음을 인지하고 있어야 합니다. 당신의 월 소득 대비 상환 비율(DTI)이 유지 가능한 수준인지 확인해야 합니다.
3) 대출 갈아타기가 가능한 조건을 파악해야 합니다.
리셋 전에 고정금리로 갈아타려면, 소득 증빙 가능, 신용 점수 유지, 담보 가치 유지 등의 조건이 만족되어야 합니다. 집값이 떨어지거나 신용이 나빠지면 대출 갈아타기가 불가능해질 수 있습니다.
4) 비상금 확보 또는 상환계획 수립해 두어야 합니다.
리셋 이후의 2~3년을 견딜 수 있는 비상자금을 마련해두는 것이 중요합니다. 갑작스럽게 월 납입액이 50~100만 원 오를 경우에 대비해야 합니다. 가능하다면 중도상환 계획도 고려합니다 (단, 수수료 유의)
5) 대출 약정서의 금리 CAP 조건 확인해 두어야 합니다.
첫 리셋시 최대 상승폭, 이후 리셋 시 최대 상승폭, 대출기간 전체에서 최대 상승폭 등을 인지하고 있어야 합니다.
6) 금리 인상 사이클에 관심을 가져야 합니다.
ARM은 금리에 민감합니다. 기준금리 상승기에는 ARM 대출자는 가장 먼저 타격을 입습니다. 미국이나 한국의 기준금리 방향성을 주기적으로 체크해야 합니다.
"2년 저금리 + 28년 변동금리" 구조의 ARM 대출(2/28 ARM)은 근본적으로 매우 위험한 상품입니다.
대부분의 ARM 가입자들은 2년 후 다시 대출을 갈아타면 된다고 생각했습니다. 하지만 집값이 떨어지고 집 담보 가치가 줄어 재대출 자체가 불가능해 졌습니다. 즉, 계속 돌려막을 수 있다는 믿음이 깨지고 위기가 발생하게 되었습니다. 우리가 기억해야 할 핵심은 이것입니다.
"대출은 ‘지금 감당 가능하냐’가 아니라,
‘미래에도 감당 가능한 구조냐’가 중요하다."